Кажется, пришло время для моей любимый рубрики “я не экономист, но”. А всё потому, что в соцсетях только и говорят о пузыре на рынке недвижимости. Меня смущает не столько наличие подобного дискурса, сколько удивительное единодушие вокруг этой темы, а еще отсутствие внятных данных – например, по регистрации сделок с жильем (выросло ли оно). Хотя характерных черт пузыря
сильно больше. В общем, позволю себе озвучить некоторые сомнения.
- Когда говорят о пузыре на рынке жилья, то приводят в пример 2007 год, когда он действительно был. Но у истории 14-летней давности есть несколько важных нюансов. Например, в Алматы квадрат благоустроенного жилья стоил более 400 тыс., в то время как средняя зарплата в Казахстане была 52 тысячи тенге. Сейчас квадрат в Алматы стоит в среднем 450 тыс. (и это энное количество девальваций спустя), а средняя зарплата в 2020 составила 192 тыс.
- В 2020 году продали где-то 308к объектов, общее количество объявлений на Крыше.кз оценивают в 200к, из которых куча – это свои дома и прочий шрот. Но есть факт, что застройщики подают одно объявление на ЖК, где много квартир, и в объявлениях может быть 250-270к объектов жилой недвижимости. Но мы находимся в довольно специфической ситуации. Во-первых, в стране много устаревшего жилфонда – внушительная часть домов была построена еще при СССР (если не брать в расчёт Нур-Султан), и они скоро начнут сильно ветшать. Мы анализировали объявления, и в них 15% – это квартиры старше 1981 года. Срок службы панельного дома 50-70 лет в среднем, и это при должном обслуживании. Во многих регионах люди живут в домах, откровенно говоря, из говна и палок (панелька очевидно лучше, чем саманная постройка). Во-вторых, в Казахстане очень-очень много молодежи (почти полстраны), и есть высокая вероятность – без точных данных не берусь утверждать на 100% – что основные покупатели квартир как раз относятся к этой социальной группе (можно растягивать где-то до 35-40 лет).
- И вот тут мы приближаемся к самому интересному. Учитывая, что молодежи действительно много (от 20 до 40 лет 5,5 млн человек, а есть еще подрастающее поколение 15-19 лет, которых тоже 1,2 млн), нам нужно думать не только об экономической стороне вопроса, но и о социальной. Если мы предположим, что в стране действительно покупают много жилья (чуть более 300 тыс. сделок в 2020 году), то можно предположить, что а) у людей есть необходимость в собственных квартирах, что неудивительно, б) у них есть какие-никакие деньги на то, чтобы брать ипотеку. И хорошо, что она дешевая, потому что люди должны рожать и растить детей, потреблять и так далее. Таким образом мы создаем класс собственников, которые будут передавать жильё по наследству (а вместе с ним, ощущение безопасности и защищенности). А еще инвестируем в человеческий капитал. Люди, у которых решен жилищный вопрос, все-таки более спокойны, более стабильны, и они могут направлять силы не на выживание, а на саморазвитие. Именно это сейчас требуется стране.
- Объем пенсионных накоплений, которые могут изъять граждане, оценивали где-то в 1,2-1,4 трлн тенге. Сейчас возможностью воспользовались 98 тыс. человек (10% от тех, у кого она есть), и они изъяли 520 млрд тенге (более 30% всех возможных денег). То есть чем дальше, тем меньшие суммы будут снимать люди. Многие из тех, у кого было много денег для снятия, пошли не покупать новое жилье, а гасить ипотеки. С высокой вероятностью внушительная часть тех, кто уже купил жилье, и так собирались это делать в 2021 году. Поэтому я жду данные по сделкам купли-продажи, чтобы оценить рост в сравнении с прошлым годом. Хотя и выдают их в довольно скудном виде.
Продолжение ниже