novostroyman
Эскроу защитит?
В последние недели как-то часто натыкаюсь в СМИ на фразу "Дольщики, покупая проект через эскроу, ничем не рискуют, рискуют в этой схеме только банки" в разных вариациях. И такая лапша мне уже порядком надоела. Давайте разбираться.
1️⃣ Во-первых, дольщик, конечно же, рискует. История РФ еще не знает ни одного банкротства застройщика, который применял эскроу-счета, а потому у нас еще нет практики того, как деньги по этой схеме возвращали (или НЕ возвращали). К тому же, дольщик сомнительно защищен от банкротства банка: если случится одновременное банкротство девелопера и отзыв лицензии у банка, где открыты эскроу-счета, страховая должна вернуть дольщику до 10 млн руб. Потратили больше? Не важно. 10 млн. - это все. И да, подобной практики пока тоже не было , и мы не знаем, будут ли выплаты или страховая постарается сделать все, чтобы не опустошать кассу.
2️⃣ Во-вторых, утверждение о том, что банки рискуют всем, не совсем верно. Деньги с эскроу - это "оборотные" средства, которые банк может использовать на свое усмотрение, пока строится проект. То есть, ими он может кредитовать другие организации/физлица и получать прибыль, которая с большой вероятностью погасит любые потери в случае банкротства девелопера. И да, все деньги банков, конечно же, еще и страхуются.
Вывод: все мы рискуем. А кто-то зачем-то нативно двигает тему эскроу, хотя вопрос вроде бы как давно решен 🧐.
@novostroyman Эскроу защитит? Часть 2
Тема счетов эскроу не отпускает меня. Сегодня - второй пост о том, действительно ли защищает этот инструмент рядового дольщика. #Лонгрид
Вот какую ситуацию представили мы с моим одним из самых активных подписчиков. Допустим, срок сдачи дома в эксплуатацию - 1 квартал 2021 года, получение ключей - ещё + 3 месяца, в итоге, окончательный срок передачи квартиры дольщику - июнь 2021г. По ДДУ срок депонирования средств на эскроу-счете - тоже июнь 2021 года.
Допустим также, что застройщик, задерживает срок передачи объекта и должен продлить счёт-эскроу. Но можно представить, что застройщик откажется заключать с дольщиком доп.соглашение на продление срока депонирования эскроу-счета, тогда банк отдаст деньги дольщику, а застройщик сможет продать готовую квартиру за совершенно иные деньги 🔝.
Согласитесь: схема любопытная. И я попросила рассмотреть ее юриста в сфере недвижимости и автора ТГ-канала
Rent. Legally, Анастасию Горячеву, чтобы понять, действительно ли дольщик может остаться без купленной квартиры и с деньгами на руках, которые обесценились за время стройки объекта.
Вот, что рассказала мне Анастасия:
©️" 1️⃣
Денежные средства на счете эскроу
В части возврата денежных средств все правильно отмечено. В этом суть счета эскроу. Он выполняет роль подушки безопасности: если условие перечисления денежных средств бенефициару не наступает, осуществляется их возврат депоненту. Таким образом, если дополнительное соглашение о продлении срока счета эскроу не подписано, денежные средства возвращаются участнику долевого строительства.
См. ст. 860.10 ГК РФ
2️⃣
Судьба объекта ДДУ
В части передачи объекта недвижимости по ДДУ ситуация выглядит немного иначе, а именно
закрытие счета эскроу не является непосредственным основанием для прекращения ДДУ. Таким образом, обязательства сторон по ДДУ сохраняют юридическую силу: застройщик обязан передать объект, участник долевого строительства обязан произвести оплату.
3️⃣
Риски в части объекта ДДУ
Есть определенный риск признания невыполненным обязательства участника долевого строительства по оплате. В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ просрочка внесения платежа на более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако,
в моем понимании, вероятность того, что закрытие счета эскроу будет признано просрочкой, крайне невелика. Согласно п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет эскроу. Следовательно, о просрочке не может идти и речи.
Стоит обратить внимание на то, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит норму, в соответствии с которой в ограниченном числе случаев, связанных с возможностью нарушения законодательства РФ о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, возможно расторжение ДДУ застройщиком в случае закрытия эскроу счета. Следует отметить, что в судебной практике не встречается расширительное толкование данной нормы.
В целом, судебная практика по названной теме отсутствует. Подобных споров я в практике не встречала и ситуация является скорее теоретической.
Даже в случае если застройщик все же решит повести себя таким образом, как описано выше, его поведение с высокой долей вероятности будет признано недобросовестным в суде.
Дополнительно напоминаю, что большое значение имеют положения, предусмотренные договором. В каждом конкретном случае для полноценного анализа ситуации и оценки возможных рисков необходимо ознакомиться с полным пакетом документов".
⌘ ⌘ ⌘
Такие выводы не могут не радовать мое сердечко. Надеюсь, реальность окажется такой же благоразумной, как ответ
Анастасии Горячевой.
@novostroyman 
