Как государство спасает спрос на недвижимость?
Сегодня я пытаю этой темой Сергея Смирнова, старшего партнера Vysotsky Estate. Далее - с его слов: #Лонгрид
©️ "Для начала приведу простое экономическое доказательство, что спрос на недвижимость падает: снижение кредитных ставок для покупки любого товара нацелено лишь на то, чтобы спрос на товар не падал.
Другими словами - чтобы недвижимость покупали дальше, ставки по ипотеке надо снижать. И тут ЦБ РФ попадает в ловушку. В связи с неразвитыми финансовыми рынками в нашей стране недвижимость резко растет. Почему? Потому что для снижения ипотечной ставки нужно снижать ключевую ставку, как следствие, снижаются ставки по депозитам.
Если раньше наши граждане клали накопления на депозиты 🏦, то теперь они несут их в недвижимость (к слову, в развитых странах инвестиции идут на фондовый рынок).
Таким образом, снижение ставки для стимуляции дальнейшего спроса на недвижимость тут же больно ударило по рынку недвижимости.
Потому что массовый заёмщик платить по факту больше не может 🙅🏻♂️.
Как могла молодая семья себе позволить платить N рублей в месяц, так может и сейчас. Но что случилось? Ставку по ипотеке снизили и, казалось бы, увеличили количество покупателей, способных купить недвижимость. Но тут же лавочка прикрылась.
На рынок забежали те, кто вынес деньги депозитов. В результате чего из-за неразвитости наших рынков, на коротком пробеге мы увидели скачок цен на новостройки. Вся программа стимуляции спрос на рынке недвижимости сведена к нулю.
❗️Рекорды октября и ноября умных людей не должны вводить в заблуждение. Из-за локдауна регистрации сделок и покупки были аккумулированы в начале осени. Общий объем сделок опять не вырос! Новая Москва задрала цены и потеряла в объеме продаж 15%, покупатель, который покупал в Новой Москве, не увидел выгоды для себя и пошел внутрь МКАД, где объем сделок вырос на 10%. И что?
Разогнал ли этот спрос цены на новый рекорд в рублях? Нет.
Уральская палата недвижимости в конце ноября опубликовала отчет, что цены в рублях НАКОНЕЦ (‼️) вернулись на уровень марта 2015 года. То есть, понадобилось почти 6 лет, чтобы вернуть потерянное в пузыре 2014 года.
Государство продляет льготную ипотеку не от хорошей жизни. Очевидно, что спрос на недвижимость падает, а количество "хороших" заемщиков заканчивается. Об этом говорит падение процента одобренных заявок потенциальных заемщиков. Количество желающих попробовать купить недвижимость за счет массовой рекламы выросло, а вот платить таким желающим за недвижимость нечем 🤷🏻♂️.
Сразу из некоторых источников появилась информация, что доля одобрений ипотеки находится в районе 65-70%. По льготной ипотечной ставке, более рискованной, процент одобрений тоже снижается.
Более тревожную статистику опубликовал Пульс Продаж Новостроек, который проанализировал данные за период со II-го по III-й кварталы 2020 года, в сравнении с аналогичным периодом 2019 года и выяснил, что
с запуском льготной ипотеки средний срок кредитования возрос на 7%, достигнув 213 месяцев (+14 мес.). Больше всего увеличился срок ипотеки по Московской области - на 11,9% (+23 мес.). В Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области средний срок вырос на 8 месяцев.
Что значит увеличение срока ипотеки? Это означает только одно: заемщик растягивает срок с целью уменьшения ежемесячной суммы выплаты. То есть, по факту, круг замыкается, реальных денег платить за недвижимость больше у нынешних покупателей нет.
Получается, что государство, стимулируя по хитрой схеме строительство жилья, скоро уткнется в то, что одобрять придется все более проблемных заемщиков. Поэтому г-жа Набиуллина
забила тревогу.
Такое искусственное поддержание спроса на недвижимость говорит лишь о том, что реальный спрос на жилую недвижимость в России у платежеспособной части населения давно упал".
@novostroyman 
