ИПОТЕКА
Некоторое время назад мы обсуждали, что нам нельзя допускать крупные ошибки в жизни.
Прожить жизнь не ошибаясь нельзя, но нужно избегать крупных ошибок.
Так вот ипотека может как раз оказаться крупной ошибкой.
Мы находите объект, который хотели бы купить.
Мы идем в банк.
Мы показываем наш официальный доход.
Банк говорит: вот максимальный размер кредита, который мы можем вам дать.
Агент недвижимости показывает нам самую дорогую недвижимость, которую мы можем себе позволить (чтобы получить максимальную комиссию за продажу).
В результате мы получаем слишком большую для нас недвижимость.
Банк рассуждает примерно так:
максимальный размер месячного платежа + страховка + налоги = требуется, чтобы итоговая сумма не превышала допустим 40% нашего дохода.
Нам же нужно, чтобы сумма не превышала 25%.
Иначе мы не сможем копить на пенсию.
А если мы не будем копить и инвестировать, мы не сможем накопить себе благосостояние.
Поэтому мы хотим заплатить как можно меньше процентов банку.
Часть нашего ипотечного кредита - это тело кредита, а часть - это проценты.
В течении срока нашего ипотечного кредита доля процентов снижается, а доля тела кредита растет.
Стоит построить модель ипотеки в экселе.
Увидим, что примерно 2/3 процентов мы выплатим за первые 10 лет нашего кредита.
Мы можем платить немного больше чем мы обязаны.
В таком случае дюрация ипотечного кредита будет сокращаться быстрее.
Мы сможем расплатиться не через 30 лет, а через 24 года.
Мы хотим как можно быстрее расплатиться.
Мы хотим заплатить как можно меньше процентов, так как проценты - это просто прибыль банка.
Тело кредита - это и есть стоимость нашей квартиры: мы готовы погашать тело.
Но проценты по кредиту - это просто штраф, который мы платим за то, что начинаем пользоваться квартирой немедленно.
Мы не должны давать возможности банку заработать на нас.
Я всю жизнь работал в банках. Не кормите банкира.
Выплатите ипотеку как можно быстрее.
Тогда весь сэкономленный невыплаченный процент осядет у нас на депозите или в акциях на брокерском счете.
Мы получим квартиру, мы расплатились за неё.
Нам останется только платить налог на недвижимость - никто не сможет ее у нас отнять.
Мы часто обсуждаем всепогодный портфель на бусти:
https://boosty.to/investnavigator/posts/80cb05bb-fd94-4c1d-8001-42b4373b0f79?share=post_link
Подписчики в закрытом чате спрашивали:
«Петр, стоит ли включать во всепогодный портфель физическую недвижимость (не свое жилье, а офис который сдается)?»
Можно
«В этом случае встаёт пока гипотетический вопрос с ребалансировкой. Если доля недвижимости падает, то тут понятно можно добить покупкой REIT, но что делать если его доля растет?»
Если инвестиций у нас $50 тыс, а квартира стоит $100 тыс - у нас 2/3 портфеля в недвижимости.
В результате у людей слишком много недвижимости и мало инвестиций.
И это не так уж и плохо.
Например Баффет купил свой дом за 30 тыс долларов по-моему.
Сегодня его дом стоит миллионы.
Если человек купил дом намного позже Баффета, в 1980, то он скорее всего заплатил за него $70 тыс.
Такой дом сейчас можно продать допустим за $900 000.
Именно это и делают бэби бумеры: продают свой большой и дорогой дом.
Переезжают в южные штаты и покупают там дом подешевле и отлично живут на оставшиеся от продажи деньги.
При этом они могли всю жизнь не делать никаких инвестиций на рынке акций - не переживать в 2008, или в 2000, или в 1987…
От них требовалось лишь одно - исправно выплачивать ипотеку.
Всем стоит вести тщательный учет средств, направляемых на обслуживание ипотеки.
Причем отдельно смотреть сколько идет именно на выплату процентов, а не на погашение тела.
Допустим, 10-15% нашего дохода идет на обслуживание процентов.
Разве это нормально?
Разве мы что-то получаем взамен?
Мы наслаждаемся этими расходами?
Мы могли бы потратить эти деньги на что-то с удовольствием!
Если не учитывать отдельно сколько денег у нас идет на погашение процентов по кредиту, то за всю жизнь, при условии, что мы берем не одну ипотеку (а это вполне вероятно), мы переплатим несколько десятков миллионов рублей.
Некоторое время назад мы обсуждали, что нам нельзя допускать крупные ошибки в жизни.
Прожить жизнь не ошибаясь нельзя, но нужно избегать крупных ошибок.
Так вот ипотека может как раз оказаться крупной ошибкой.
Мы находите объект, который хотели бы купить.
Мы идем в банк.
Мы показываем наш официальный доход.
Банк говорит: вот максимальный размер кредита, который мы можем вам дать.
Агент недвижимости показывает нам самую дорогую недвижимость, которую мы можем себе позволить (чтобы получить максимальную комиссию за продажу).
В результате мы получаем слишком большую для нас недвижимость.
Банк рассуждает примерно так:
максимальный размер месячного платежа + страховка + налоги = требуется, чтобы итоговая сумма не превышала допустим 40% нашего дохода.
Нам же нужно, чтобы сумма не превышала 25%.
Иначе мы не сможем копить на пенсию.
А если мы не будем копить и инвестировать, мы не сможем накопить себе благосостояние.
Поэтому мы хотим заплатить как можно меньше процентов банку.
Часть нашего ипотечного кредита - это тело кредита, а часть - это проценты.
В течении срока нашего ипотечного кредита доля процентов снижается, а доля тела кредита растет.
Стоит построить модель ипотеки в экселе.
Увидим, что примерно 2/3 процентов мы выплатим за первые 10 лет нашего кредита.
Мы можем платить немного больше чем мы обязаны.
В таком случае дюрация ипотечного кредита будет сокращаться быстрее.
Мы сможем расплатиться не через 30 лет, а через 24 года.
Мы хотим как можно быстрее расплатиться.
Мы хотим заплатить как можно меньше процентов, так как проценты - это просто прибыль банка.
Тело кредита - это и есть стоимость нашей квартиры: мы готовы погашать тело.
Но проценты по кредиту - это просто штраф, который мы платим за то, что начинаем пользоваться квартирой немедленно.
Мы не должны давать возможности банку заработать на нас.
Я всю жизнь работал в банках. Не кормите банкира.
Выплатите ипотеку как можно быстрее.
Тогда весь сэкономленный невыплаченный процент осядет у нас на депозите или в акциях на брокерском счете.
Мы получим квартиру, мы расплатились за неё.
Нам останется только платить налог на недвижимость - никто не сможет ее у нас отнять.
Мы часто обсуждаем всепогодный портфель на бусти:
https://boosty.to/investnavigator/posts/80cb05bb-fd94-4c1d-8001-42b4373b0f79?share=post_link
Подписчики в закрытом чате спрашивали:
«Петр, стоит ли включать во всепогодный портфель физическую недвижимость (не свое жилье, а офис который сдается)?»
Можно
«В этом случае встаёт пока гипотетический вопрос с ребалансировкой. Если доля недвижимости падает, то тут понятно можно добить покупкой REIT, но что делать если его доля растет?»
Если инвестиций у нас $50 тыс, а квартира стоит $100 тыс - у нас 2/3 портфеля в недвижимости.
В результате у людей слишком много недвижимости и мало инвестиций.
И это не так уж и плохо.
Например Баффет купил свой дом за 30 тыс долларов по-моему.
Сегодня его дом стоит миллионы.
Если человек купил дом намного позже Баффета, в 1980, то он скорее всего заплатил за него $70 тыс.
Такой дом сейчас можно продать допустим за $900 000.
Именно это и делают бэби бумеры: продают свой большой и дорогой дом.
Переезжают в южные штаты и покупают там дом подешевле и отлично живут на оставшиеся от продажи деньги.
При этом они могли всю жизнь не делать никаких инвестиций на рынке акций - не переживать в 2008, или в 2000, или в 1987…
От них требовалось лишь одно - исправно выплачивать ипотеку.
Всем стоит вести тщательный учет средств, направляемых на обслуживание ипотеки.
Причем отдельно смотреть сколько идет именно на выплату процентов, а не на погашение тела.
Допустим, 10-15% нашего дохода идет на обслуживание процентов.
Разве это нормально?
Разве мы что-то получаем взамен?
Мы наслаждаемся этими расходами?
Мы могли бы потратить эти деньги на что-то с удовольствием!
Если не учитывать отдельно сколько денег у нас идет на погашение процентов по кредиту, то за всю жизнь, при условии, что мы берем не одну ипотеку (а это вполне вероятно), мы переплатим несколько десятков миллионов рублей.
