Ещё вчера мы
писали об этом. Вот сухая новость от
Реального Времени на сегодняшней датой. Также в этом же издании была короткая новость о прогнозе роста цен на аренду от
каких-то эксепртов. Позволим себе немного философии на тему роста/падения цен на недвижимость. Сегодня на строительном рынке около 50% стоимости квартиры это прибыль застройщика. То есть генподрядчику застройщик платит от 30 до 35 тысяч рублей за квадратный метр с учетом обустройства дворов. Ещё где-то тысяча рублей на квадратный метр уходит проектной организации. Но учитывая что везде всё под копирку делается и проектные организации не мильно напрягаются так как проект уже есть, то сумма может снижаться. Далее идут расходы на персонал, отделы продаж, рекламу и мелочи. Там суммы совсем не существенные и если раскинуть их на проекты крупных застройщиков то это будет рублей по 300 на квадратный метр. Плюс земля и коммуникацим, которые при самом невыгодным случае добавят 5 тысяч рублей на квадратный метр.
Итого что мы имеем. При самых больших затратах на все составляющие, себестоимость проекта будет равна 41 300 рублей за квадратный метр. Давайте представим что застройщик ещё несет социальные застраты и решил капитально так вложиться в дворы и прочее. На крупный проект типа
АРТ СИТИ подобные затраты добавят от 3 до 6 тысяч рублей за квадратный метр. Итого 47 300 рублей это себестоимость квадратного метра при самых максимальных затратах.
Но в том же
АРТ СИТИ используются далеко не лучшие материалы. Да и земля им досталась почти за копейки. Итогом мы думаем там конечная себестоимость с учетом всех затрат не превышает 41-42 тысяч рублей за квадратный метр.
Тогда откуда же берутся цены в новостройках под 80-90 тысяч рублей? Всё просто. Из-за самих покупателей. Так уж сложилась, что казанский рыной недвижимости диктуется огромным количеством приезжающих в город со всей республики. Пожив у себя в "старых" домах, приезжие хотят в Казани жить красиво, как им кажется. Вот они и целятся в новостройки. В Казани вообще парадоксальная ситуация. Вы можете купить квартиру в центре города с ремонтом дешевле чем в том же
АРТ СИТИ в доме, который ещё не сдали. И эти цены сформировали сами покупатели. И все эти покупатели ориентируются только на одно — ипотека.
Что мы имеес в сухом остатке?
1. Застройщики накручивают 100% прибыль на доверии покупателей.
2. Ради 100% прибыли застройщики экономят на всём.
3. Покупают сейчас только через ипотеку, загоняя страну в ипотечный кризис 2007-2008 годов.
4. Зарплаты населения не растут, а значит доход с аренды новостроек падает.
5. Инвестиции в новостройки из-за их дороговизны становятся бессмысленными.
6. Застройщики не заинтересованы в строительстве качественного жилья, так как поток иногородних создает постоянный спрос на самые дешевые квартиры.
Поэтому на рынке Казани мы видим то, что видим. Суварстроит застраивает всё типовыми 20-ти этажными муравейниками. Унистрой 9-ти этажными в перемешку с 20-ти этажными. У ЖИКа и Ак Барс Девелопмент тоже есть пара типовых проектов муравейников. И мало кто заинтересован работать на качество. А рынок недвижимости как рынок так и будет не сформированным.