По поводу квартир гдавный минус это неликвид. Если даже с низкой доходностью можно смириться (хз зачем), то вот невозможность оперативно получить деньги это пипец.
Квартиры можно брать только с целью продать дороже через 5 лет без налога. Например брать в Москве в надежде, что туда проведут метро и квартира станет в 2 раза дороже итд.