Ну хз, но по ощущениям у тебя какой-то рассинхрон получился синтаксиса в тестах, между hardhat+traffle+web3 и hardhat+waffle+ethers. Судя по фабрике и этерс ты исполтзуншь второе, а from поле я видел тока в конструкции, которую написал, для тестов, использующих трюфель