ДОЛГОСРОЧНЫЙ АНАЛИЗ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ В КАЗАХСТАНЕ: КАК ДОЛГО ПРОДЛИТСЯ ПУЗЫРЬ?По данным БНС АСПиР, в июле на рынке жилой недвижимости в Казахстане продолжился ускоренный рост цен, начавшийся в начале этого года. Так,
за месяц цены на новое жилье подорожали на 0,4%, на вторичное жилье – на 1,1%, аренда повысилась в цене на 0,6%. В целом, в годовом выражении (к июлю прошлого года) данные сегменты рынка недвижимости выросли в цене
на 12,9%, 24,9% и 11,9%, соответственно, при этом, признаков замедления темпов удорожания жилья в Казахстане, не говоря уже о сокращении стоимости квадратных метров, пока не предвидится.
Учитывая все еще сильную тенденцию повышения цен на жилье, мы хотим вновь обратить ваше внимание на долгосрочную динамику ценовых показателей рынка жилья в Казахстане.
В частности, по истечении 7 месяцев текущего года мы наблюдаем увеличение разницы между долгосрочным трендом цен на жилье и общей инфляцией в стране (с января 2012 года), и это несмотря на то, что потребительская инфляция тоже находится на стадии ускорения. Так, к текущему моменту времени долгосрочный рост цен на вторичное жилье опережает накопленную с 2012 года инфляцию в Казахстане
на 37 процентных пункта (пп), аренда жилья –
на 9 пп, а долгосрочная скорость удорожания нового жилья существенно сократила отставание от накопленной инфляции, а именно
до -2 пп. Для сравнения, в декабре прошлого года долгосрочный рост цен на новое жилье был ниже накопленной инфляции
на 10 пп.Таким образом, в долгосрочной ретроспективе на основе сопоставления динамики потребительской инфляции и цен на жилье,
мы наблюдаем все признаки раздувания пузыря на рынке недвижимости в Казахстане. К слову, в предыдущий раз подобный процесс наблюдался
на периоде 2013-2016 годов. Тогда рынок жилья в стране перегревался на фоне падения курса тенге к доллару США в феврале 2014 года (что было вызвано ужесточением денежно-кредитных условий ФРС и последующим глобальным укрепление американской валюты) и в августе 2015 года (когда Нацбанк перешел на режим плавающего обменного курса). Затем в 2017-2018 годах в результате отложенного влияния снижения реальных доходов населения и платежеспособного спроса, связанного с кризисом нефтяного рынка 2015-2016 годов, темпы потребительской инфляции и цен на жилье конвергировались в более умеренный тренд.
В свою очередь, в настоящее время, по нашей оценке, триггером для перегрева рынка жилья в Казахстане и соответственного раздувания цен на недвижимость послужила
пенсионной системы, в рамках которой вкладчикам ЕНПФ, имеющие «излишки» накоплений, была предоставлена возможность использовать их в том числе на решение жилищных вопросов. При этом, по нашим ожиданиям, основанные не ретроспективном анализе,
процесс формирования пузыря на рынке жилья в Казахстане будет долгосрочным и продлится от 2 до 4 лет, после чего заметная коррекция цен на жилую недвижимость (так называемое «схлопывание пузыря») вероятно произойдет в результате очередного циклического спада экономики.Редакция телеграм-канала
@tengenomika